Clasele de incadrare ale imobilelor si care sunt garantiile oferite pentru viciile ascunse in achizitia unei case sau apartament

Clasificarea imobilelor: criterii si tipuri principale

Inainte de toate, trebuie sa stii ca exista o diferenta intre „clasa de importanta" si „categoria de importanta" in contextul imobilelor:

• clasa de importanta se refera la o incadrare specifica a intregii constructii sau a unei parti a acesteia, sub anumite aspecte;
• categoria de importanta este o incadrare globala a intregii constructii.

Spre deosebire de categoria de importanta, clasa de importanta a constructiilor este o incadrare mai complexa.

Aceasta cuprinde ca principale doua aspecte: rezistenta la cutremur si prabusire corelate cu importanta si complexitatea functiunilor.

De ce este importanta aceasta clasificare?

1. Cu cat categoria si clasa de importanta sunt mai mari, cu atat cerintele privind proiectarea, executia si materialele de constructie folosite sunt mai stricte. 
2. Tipul si numarul autorizatiilor si avizelor necesare pentru obtinerea certificatului de urbanism si a autorizatiei de construire variaza in functie de categoria si clasa de importanta.
3. Constructiile cu o categorie si o clasa de importanta mai mare sunt supuse unor verificari tehnice mai frecvente si mai amanuntite pe parcursul executiei si dupa finalizare.

Cand se poate modifica categoria sau clasa de importanta?

Obligatiile proiectantilor

Clasa de importanta a imobilelor

Inainte de a intra in detaliile acestei clasificari, este important de inteles ca acest proces se bazeaza pe o serie de criterii specifice, precum rezistenta cladirii la cutremur, riscul de prabusire sau numarul de persoane care pot fi adapostite. In esenta, aceasta clasificare ne ofera un indicator de siguranta al cladirii, stabilind astfel gradul de prioritate in cazul unui dezastru natural sau al unui incendiu.

Clasa de importanta I

Clasa de importanta I este cea mai inalta clasa de importanta in ceea ce priveste clasificarea imobilelor. Aceasta implica cele mai stricte criterii de rezistenta si siguranta pentru o cladire. Cladirile din aceasta categorie sunt cele care au o importanta vitala pentru functionarea societatii si care trebuie sa fie operationale in orice conditii, chiar si in situatii de urgenta majora, cum ar fi cutremurele.

Cladirile care intra in aceasta categorie sunt urmatoarele:

• staţiile de pompieri si sediile poliţiei;
• spitale şi alte construcţii aferente serviciilor sanitare care sunt dotate cu secţii de chirurgie şi de urgenţa;
• cladirile instituţiilor cu responsabilitate in gestionarea situaţiilor de urgenţa, in apararea şi securitatea naţionala;
• staţiile de producere şi distribuţie a energiei şi/sau care asigura servicii esenţiale pentru celelalte categorii de cladiri menţionate aici;
• garajele de vehicule ale serviciilor de urgenţa de diferite categorii;
• rezervoare de apa şi staţii de pompare esenţiale pentru situaţii de urgenţa;
• cladiri care conţin gaze toxice, explozivi şi alte substanţe periculoase.

Clasa de importanta II

In aceasta clasa intra cladirile a caror rezistenţa seismica este importanta sub aspectul consecinţelor asociate cu prabuşirea sau avarierea grava: 

• cladiri de locuit şi publice avand peste 400 persoane in aria totala expusa;
• spitale, altele decat cele din clasa I, şi instituţii medicale cu o capacitate de peste 150 persoane in aria totala expusa;
• penitenciare;
• aziluri de batrani, creşe;
• şcoli cu diferite grade, cu o capacitate de peste 200 de persoane in aria totala expusa;
• auditorii, sali de conferinţe, de spectacole cu capacitaţi de peste 200 de persoane;
• cladirile din patrimoniul naţional, muzee etc.

Clasa de importanta III

Cladirile din clasa de importanta 3 sunt esentiale in cadrul unei comunitati, dar nu sunt vitale pentru functionarea acesteia. Vorbim despre cladiri de tip curent, care nu aparţin celorlalte categorii. 

Clasa de importanta IV 

Clasa de importanta IV se refera la cladirile cu grad redus de ocupare, cu valoare economica mica sau care nu au un impact semnificativ asupra sigurantei publice. Aceasta clasificare include, dar nu se limiteaza la, constructii agricole si locuinte unifamiliale. 

Citeste si ce materiale pentru constructii si renovari iti vor salva timp si bani! 
 

Ce sunt viciile ascunse ale unei case sau apartament?

Viciile ascunse ale unei case sau apartament reprezinta acele deficiente ale unui bun care nu au fost vizibile sau cunoscute la momentul achizitiei si care afecteaza functionalitatea sau valoarea acestuia. Impactul viciilor ascunse asupra achizitiei tale poate varia, insa in general, acestea pot face ca bunul cumparat sa devina impropriu utilizarii la care este destinat sau pot micsora in asemenea masura utilitatea sau valoarea acestuia incat, daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic. 

Sa luam cateva exemple de vicii ascunse:

• probleme structurale; 
• defecte de constructie;
• probleme cu instalatiile electrice sau de apa, care nu au fost evidente sau cunoscute la momentul achizitiei. 

Dar ce poti face in cazul in care descoperi vicii ascunse dupa achizitie? Iata cateva sfaturi pe care le poti urma daca te afli intr-o astfel de situatie:

1. Contacteaza vanzatorul imediat ce constati viciul ascuns.
2. Furnizeaza dovezi clare ale viciului, cum ar fi fotografii sau rapoarte de la inspectori.
3. Consulta un avocat pentru a te asigura ca intelegi toate optiunile legale disponibile.

Pentru activarea garantiei pentru vicii ascunse trebuie sa fie intrunite urmatoarele conditii

Pentru activarea garantiei pentru vicii ascunse in achizitionarea unui imobil, este esential sa indeplinesti anumite conditii enuntate in Codul Civil la art. 1.707. Aceste conditii sunt cumulative, ceea ce inseamna ca trebuie sa fie toate indeplinite pentru ca garantia sa poata fi activata.

Viciul sa prezinte o anumita gravitate

Un viciu ascuns nu este suficient pentru a anula o vanzare. Pentru a putea invoca garantia pentru vicii ascunse, defectul trebuie sa fie atat de important incat sa afecteze in mod semnificativ utilizarea sau valoarea bunului. Mai concret:

• viciul trebuie sa faca bunul impropriu utilizarii pentru care a fost cumparat sau sa ii limiteze in mod substantial functionalitatea;
• defectul trebuie sa scada semnificativ valoarea bunului, astfel incat cumparatorul, daca ar fi stiut de el, nu ar fi cumparat produsul sau ar fi platit un pret mai mic.

Exemple:

• nu este viciu ascuns: decolorarea naturala a unei pietre decorative nu afecteaza functionalitatea unei case.
• este viciu ascuns: tiglele care se sparg din cauza schimbarilor de temperatura reprezinta un defect care afecteaza integritatea acoperisului si, implicit, a intregii case.

Este important sa retii ca gravitatea unui viciu este evaluata de instante in fiecare caz in parte, in functie de toate circumstantele. Viciile ascunse trebuie diferentiate de eroare si dol, care sunt alte tipuri de vicii de consimtamant cu efecte juridice diferite.

Viciul sa fie ascuns la data predarii imobilului

Viciile ascunse sunt defecte ale unui imobil care nu pot fi observate cu usurinta la momentul vanzarii, chiar si de catre un cumparator atent. Spre deosebire de viciile aparente, care sunt evidente sau pot fi descoperite printr-o simpla verificare, viciile ascunse necesita o expertiza specializata pentru a fi identificate.

Alte exemple de vicii ascunse:

• probleme de hidroizolatie: infiltratii de apa, umiditate in pereti, care pot provoca mucegai si deteriorarea structurii. Vezi aici cateva solutii care te pot scapa de mucegai;
• defecte ale instalatiilor: probleme la instalatiile electrice, sanitare sau de incalzire care nu sunt vizibile la o inspectie superficiala;
• defecte de constructie: probleme de structura ale cladirii, cum ar fi fisuri in pereti sau fundatie.

Vanzatorul este raspunzator pentru viciile ascunse, dar nu si pentru cele aparente. Cumparatorul poate solicita vanzatorului sa remedieze viciile ascunse sau sa anuleze vanzarea. Insa, acesta trebuie sa anunte vanzatorul despre viciile ascunse intr-un termen rezonabil de la descoperire.

Pre-existenta viciului la momentul predarii imobilului

Principiul de baza al garantiei pentru vicii ascunse este ca vanzatorul este responsabil pentru defecte pe care cumparatorul nu le putea descoperi la momentul achizitiei. Cu toate acestea, exista cateva nuante importante care influenteaza aplicarea acestui principiu:

• daca vanzatorul informeaza cumparatorul despre un defect, chiar daca acesta este ascuns, cumparatorul nu mai poate invoca garantia;
• legea presupune ca cumparatorul este o persoana prudenta si diligenta care ar trebui sa depuna eforturi rezonabile pentru a descoperi eventuale defecte;
• in cazul in care cumparatorul este un profesionist in domeniu (de exemplu, un constructor), se presupune ca are cunostintele necesare pentru a identifica anumite tipuri de defecte;
• partile pot conveni sa limiteze sau sa excluda garantia pentru vicii ascunse, dar aceste clauze trebuie sa fie clare si sa nu contravina legii. 

Viciul sa fie inerent imobilului vandut

Acest lucru se refera la faptul ca viciul trebuie sa tina de imobilul in sine, nu de elemente exterioare. Un exemplu de viciu ascuns poate fi un zgomot ridicat produs de centrala termica a unui bloc in timpul functionarii, care face imobilul impropriu locuirii. Acesta este un echipament inerent apartamentului si afecteaza calitatea vietii locatarilor. 

Drepturile tale in cazul achizitiei unei case sau apartament cu vicii ascunse

Atunci cand achizitionezi o casa sau un apartament si descoperi vicii ascunse, este important sa stii ca ai anumite drepturi pe care le poti exercita:

1. Dreptul la repararea viciilor. In momentul in care constati ca exista un viciu ascuns, poti solicita vanzatorului sa il repare sau sa acopere costurile pentru remedierea acestuia.
2. Inlocuirea bunului. Daca viciile descoperite sunt atat de grave incat fac imobilul impropriu utilizarii, ai posibilitatea de a cere ca acesta sa fie inlocuit cu unul de acelasi fel, dar fara vicii.
3. Daca viciile nu sunt atat de severe incat sa necesite repararea sau inlocuirea imobilului, poti opta pentru exercitarea dreptului la reducerea pretului.
4. In cazurile in care niciuna dintre optiunile de mai sus nu este satisfacatoare pentru tine, ai dreptul la rezolutiunea vanzarii. Aceasta presupune anularea tranzactiei si restituirea sumei platite pentru achizitionarea imobilului.

Ne dorim sa-ti fim de ajutor cu sfaturi, materiale, scule si unelte pentru orice lucrare acum si pe viitor. Acceseaza magazinul online MatHaus.ro, plaseaza o comanda, iar noi ti-o livram la orice adresa din Romania.